土地や建物を”親戚・友人・知人に売却する”、”親戚・友人・知人から購入する”、その手続きを代行します。
不動産を売却や購入するにあたり、すでに売却先や購入者が決まっているケースがあります。
不動産業者へ支払う仲介手数料をできる限り安価にして、かつ、安心して不動産取引をしたいという方のために、宅地建物取引士であり行政書士事務所である当事務所が、不動産の個人売買をするときの手続きを代行します。
不動産の個人売買とは
- 不動産の売却先や購入者が、親子や兄弟、元、夫婦、親戚などの親族である場合
- 不動産の売却先や購入者が、友人や知人、隣近所の方である場合
- 不動産の売却先や購入者が、あなたが役員である法人である場合
など、すでに売却先や購入者が決まっている場合です。
不動産取引の流れ
不動産取引とは、不動産を売買する意思と権限を持った売買当事者間で取引をすることです。
売却先が決まっていない不動産の売却の場合で宅地建物取引業者に仲介を依頼したときの一般的な流れは、次のとおりです。個人売買のときは4．～7．が不要となります。
- 売却希望者との相談と諸条件の整理
- 物件調査、（法務局や市区町村役場にて所有権などの権利関係と法令上の制限などを調査します）
- 価格査定（売却希望者の方と相談のうえ売却価格を決定します）
- 売却方法の提案と決定（※個人売買では不要）
- 不動産媒介契約の締結（※個人売買では不要）
- 不動産の広告販売活動（新聞折込、チラシ、ＤＭ、ホームページ、指定流通機構レインズへの物件情報登録など）（※個人売買では不要）
- 購入希望者へ物件案内（※個人売買では不要）
- 購入希望者との売買条件の交渉、売買契約書作成
- 重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
- 売買契約締結
- 住宅ローン申込（購入希望者）
- 不動産の引渡し、所有権移転登記（司法書士に依頼）、売却代金・仲介手数料の授受
購入先が決まっていない不動産の購入の場合で宅地建物取引業者に仲介を依頼したときの一般的な流れは、次のとおりです。個人売買のときは２．～５．が不要となります。
- 購入希望者との相談と諸条件の整理
- 購入方法の提案と決定（※個人売買では不要）
- 不動産媒介契約の締結（※個人売買では不要）
- 希望不動産の探索（ホームページ、指定流通機構レインズから物件情報探索など）（※個人売買では不要）
- 購入希望物件への案内（※個人売買では不要）
- 売却希望者との売買条件の交渉、売買契約書作成
- 重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
- 売買契約締結
- 住宅ローン申込（購入希望者）
- 不動産の引渡し、所有権移転登記（司法書士に依頼）、売却代金・仲介手数料の授受
不動産の個人売買とは
不動産の個人売買とは、売主と買主の間柄が親子や兄弟、親戚等の親族間、友人や知人間、ご近所同士など個人間で直接売買することです。
要するに、すでに買主や売主が決まっている状態のことです。
不動産を売買する際に、不動産会社（宅地建物取引業者）に仲介をしてもらわなければならないという法的な決まりはありませんので、個人間で不動産を売買することは問題ありません。
不動産個人売買のメリットとデメリットとは
個人売買の最大のメリットは不動産会社（宅地建物取引業者）を間にいれないので、仲介手数料が発生しないという点です。
不動産売却の際に、仲介業者に支払う仲介手数料は売主側は「売却価格×３％＋６万円＋消費税」、買主側は「売却価格×３％＋６万円＋消費税」 が上限ですが必要となります。
たとえば、その額は売却価格が３０００万円のときで、売主側買主側合わせて約２１１万円、５０００万円では 売主がわ買主側合わせて約３４３万円にもなります。
一方、個人売買のデメリットは、適正な売買を行うことができず、のちのちのトラブルが発生してしまう可能性がある点です。
不動産取引においては、「不動産物件調査」「売買価格査定」「土地の境界確認」「税金」「相続」「瑕疵担保」「住宅ローン」「登記」「決済」「代金の授受」などの専門的で多岐にわたる項目を全てクリアすることによって安心した取引が可能となります。
専門知識のない一般の方が不動産取引を行うにはあまりにもリスクが高く、不動産取引の専門家が介在しない場合は、トラブルが発生する可能性が高いのが実情です。
不動産の個人売買のポイントとは
売買代金の査定
個人売買での重要なポイントは、売買代金をいくらに設定するかという点です。
特に親族間での売買のケースで、相場よりも著しく低い価格で売買を行うと低額譲受により贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されることもあります。
重要事項説明書と売買契約書の作成
親族間であっても、不動産取引においては、トラブルが発生することを防止するためにも売買契約書を作成しておくべきです。
また、金融機関にてローンを組む必要があるケースでは、重要事項説明書と売買契約書の提出が必須となります。
宅地建物取引業者に仲介を依頼したときは、重要事項説明書や売買契約書は、宅地建物取引業者が作成しますが、個人売買のときは、そうはいきません。
不動産物件調査と重要事項説明書
物件調査
不動産を売却するにあたり、物件調査を行う必要があります。
重要事項説明書を作成するには、不動産物件調査が必要となります。当事務所が現地調査から役所調査まで足を運び、物件調査を行います。
この物件調査は、なんのために行われるのかといいますと、不動産取引を安全に行うために買主に説明するためです。
そして、宅地建物取引業法第３５条に規定されている「重要事項説明」を行うために物件調査により、重要事項説明書にまとめることが目的です。
具体的には、
- 現地においての物件調査
- 市区町村役場にて法令制限調査や道路調査
- 法務局にて権利関係や図面調査
- 電力会社、ガス会社、水道局での供給処理施設調査
となります。
物件調査のポイントとは
物件調査に求められるポイントとしては、正確さ・根拠・徹底的な調査・調査資料の整理・依頼者からの想定質問に答えられる、以上の項目がすべてクリアできていることが大前提です。
道路調査
道路調査のポイントは、道路の幅員に関する調査と建物の敷地にどの程度接しているかという点です。
調査項目としては、道路の管理、物的状態、権利関係、法令制限を調査します。
また、道路の幅員が４ｍ以上であれば、建築基準法上の道路ですが、道路の幅員が４メートル未満の場合は、敷地内に後退した部分には建物を建てることができません。（これをセットバックといいます）。
建築物の敷地に２ｍ以上接しなければなりませんので、２ｍ未満の場合は、建物を建築（建替え）することができません。
法令上の制限
不動産には、都市計画法や建築基準法などの様々な不動産関連法規による法令に基づく制限があります。
法令に基づく制限の法律名（代表的なもの抜粋）。
建築基準法、都市計画法、都道府県建築条例、土地区画整理法、景観法、道路法、河川法、
農業振興地域の整備に関する法律、文化財保護法、都市緑地法、首都圏近郊緑地保全法、森林法、都市公園法、生産緑地法、土壌汚染対策法、砂防法、自然公園法、市民農園整備促進法、地方自治法、特定農地貸付に関する農地法等の特例に関する法律、農業経営基盤強化促進法、鳥獣の保護及び狩猟適正化に関する法律、漁業法、地すべり等防止法、古都保存法、航空法、古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法、急傾斜地災害防止に関する法律、林業種苗法、野生動物の種の保存に関する法律、などです。
権利関係
法務局にて不動産登記事項証明書を取り寄せて表示された、表題部、甲区、乙区、共同担保目録を確認します。
供給処理施設
ライフラインといわれる電気・水道・ガス・排水施設を調査します。
重要事項説明書とは
重要事項説明書は３５条書面とも言われ、宅地建物取引士が売買当事者に不動産の現況について説明するための書面です。
要するに不動産物件調査で調べた内容を定められた書式に記入します。
重要事項説明書における説明のポイントは５つです。
- 購入意思決定に関すること
- 不動産の特定に関すること
- 取引の目的に関すること
- 資金に関すること
- 瑕疵に関すること
上記５項目について、現況をわかりやすく、根拠を述べて説明します。
売買契約書
親しい個人間の不動産売買であっても、トラブル防止のために契約書を作成しておくべきです。
契約とは
民法では、契約は口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも契約書の作成までは義務付けられていません。
しかし、不動産売買契約においては、不動産売買契約書を作成し、署名捺印することにより締結するのが常識です。
契約書を作成するメリットとしては、契約書により、売主と買主がそれぞれ持つ権利と義務が明確になるので、取引をスムーズに進めることができることと紛争防止に繋がります。
また、万が一、紛争になった場合でも契約書が証拠として機能しますので、裁判でも立証するのが容易となります。
なお、宅地建物取引業者が売買契約に関与する場合は、宅建業法第３７条の規定により、書面（売買契約書）交付義務があり、宅地建物取引士が記名押印することになります。
不動産売買契約の確認事項
不動産売買契約書を作成するうえで、確認すべきことと流れは以下のとおりです。
売却の権限と意思の確認
売買契約における売主がその不動産を売却する権限があることを確認します。
売却希望者本人が所有していない場合は、売却する権限は持っていません。
また、相続手続が完了していない場合は、相続手続を済ませてからとなります。
売買契約書案の作成
売却希望者と購入希望者との間にはいって以下の取引条件を取り決めていきます。
- 売買当事者の氏名及び住所
- 当該宅地の所在・地番・地目・地積、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積など
- 境界の明示
- 売買代金の額及びその支払の時期と方法
- 宅地建物の引渡しの時期
- 移転登記の申請の時期
- 代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その授受の時期と目的
- 契約の解除に関する定め
- 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
- 代金について金銭の貸借の斡旋に関する定めがあるときは、金銭の貸借が成立しないときの措置（ローン特約）
- 天災そのた不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容（危険負担）
- 当該宅地建物に瑕疵がある場合の担保すべき責任
- 当該宅地建物にかかる公租公課負担に関する定めがあるときは、その内容
契約に向けてのスケジュール調整
不動産売買契約書案がまとまり、契約締結の準備が整った段階で、売却希望者と購入希望者との間で、重要事項説明および売買契約の日時・場所を決めます。
なお、重要事項説明は、購入希望者が最終判断材料となりますので、売買契約締結前に行われます。
売却希望者と購入希望者から契約内容についてヒアリングを行った後、契約書を作成します。必要に応じて契約時に行政書士が立ち合います。
不動産個人売買手続代行
当事務所は、行政書士であり、宅地建物取引士ですので、物件調査から適正価格の提案、重要事項の説明、売買契約書作成まで代行します。
安心の不動産取引を提供してまいります。
個人売買のメリットである不動産会社へ支払う仲介手数料を削減し、かつ、デメリットであるトラブルを回避して安全に不動産取引を行いたいという方のために提唱しているのが、不動産個人売買手続代行です。
不動産個人売買手続代行の手数料（報酬）
⇒不動産個人売買手続代行手数料：売主買主合計税込②×33％=③（千円未満切り上げ）
なお、③の金額が110,000円未満のときは、110,000円とします。
（売主50%・買主50%でも可）
たとえば、売買価格500万円の場合
仲介の場合の手数料、売主買主合計：税込6.6%+132,000円＝462,000円③。
⇒不動産個人売買手続代行手数料：売主買主合計税込③×33%=152,460円≒153,000円
（売主76,500円・買主76,500円でも可）
たとえば、売買価格1,000万円の場合
仲介の場合の手数料、売主買主合計：税込6.6%+132,000円＝792,000円③。
⇒不動産個人売買手続代行手数料：売主買主合計税込③×33%=261,360円≒262,000円
（売主131,000円・買主131,000円でも可）
たとえば、売買価格3,000万円の場合
仲介の場合の手数料、売主買主合計：税込6.6%+132,000円＝2,112,000円③。
⇒不動産個人売買手続代行手数料：売主買主合計税込③×33%=696,960円≒697,000円
（売主348,500円・買主348,500円でも可）
※前金として、５万円をお願いしています。
※売買価格は、最終の合意後の契約での売買価格です。この売買価格で算出した手数料額から前金を差し引いた金額を最終的にお支払いいただきます。
※なお、これらの金額には、司法書士への手数料や登録免許税、不動産取得税などの経費や必要書類等の諸費用は含まれていません。別途ご用意いただくことになります。
※ご相談・お申込みは、電話 06-6349-3710 または、E-mail：info@shiragami.jp まで、ご連絡ください。
白神英雄／行政書士・宅地建物取引士・終活アドバイザー
