宅地建物取引業者ココチ不動産㈱に所属するエージェントが、あなたの土地や建物を”売りたい”・”買いたい”というご希望を実現するため、かつ、安心して不動産取引をしたいという方のために、不動産売買の仲介を通じてお手伝いします。
不動産は信頼できるエージェントに相談する。
※エージェントとは、代理人、媒介人、仲介人という意味です。
「大手不動産に行く」VS「地元の不動産屋で聞く」に「不動産はエージェントに相談する」をプラス。
真摯にお客様に寄り添い、顔が見えるエージェントが、皆様からのご相談をお待ちしています。
不動産売買仲介の一般的な取引の流れ
売りたい（売却先が決まっていない不動産の売却）を宅地建物取引業者ココチ不動産㈱に仲介を依頼した場合の一般的な取引の流れ
１）売却希望者との相談と諸条件の整理
２）物件調査（法務局や市区町村役場にて所有権などの権利関係と法令上の制限などを調査します）
３）価格査定（売却希望者の方と相談のうえ売却価格を決定します）
４）売却方法の提案と決定
５）不動産媒介契約の締結（専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約のいずれか）
６）不動産の広告販売活動（新聞折込、チラシ、ＤＭ、ホームページ、指定流通機構レインズへの物件情報登録等）
７）購入希望者へ物件案内
８）購入希望者との売買条件の交渉、売買契約書作成
９）重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
１０）売買契約締結
１１）住宅ローン申込（購入希望者）
１２）不動産の引渡し、所有権移転登記（司法書士に依頼）、売却代金・仲介手数料の授受
買いたい（購入先が決まっていない不動産の購入）を宅地建物取引業者ココチ不動産㈱に仲介を依頼した場合の一般的な流れ
１）購入希望者との相談と諸条件の整理
２）購入方法の提案と決定
３）不動産媒介契約の締結（専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約のいずれか）
４）希望不動産の探索（ホームページ、指定流通機構レインズから物件情報探索等）
５）購入希望物件への案内
６）売却希望者との売買条件の交渉、売買契約書作成
７）重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
８）売買契約締結
９）住宅ローン申込（購入希望者）
１０）不動産の引渡し、所有権移転登記（司法書士に依頼）、売却代金・仲介手数料の授受
宅地建物取引業者に仲介を依頼するメリットとデメリット
不動産を売買する際に、不動産会社（宅地建物取引業者）に仲介をしてもらわなければならないという法的な決まりはありませんので、個人間で不動産を売買することは問題ありません。
しかし、個人売買は、すでに売主や買主が決まっているケースで行われる場合が多く、売却先や購入先を探すことから始めて売買契約の締結、物件の引き渡しなど、すべてご自身で行うには広告宣伝にかける費用や労力から考えても不向きです。
さらに、個人売買では、適正な売買を行うことができず、後々のトラブルが発生してしまう可能性があります。
不動産売却の際に、仲介業者（宅地建物取引業者） に支払う仲介手数料は売主側・買主側それぞれ「売買価格×３％＋６万円＋消費税」が上限です。
その額は売買価格が３，０００万円のときで売主側・買主側合わせて２１１万円、５０００万円では３４３万円になります。
一般的に 仲介業者（宅地建物取引業者）のコストのうち、営業にかける時間と労力・広告費といったものが大きくウェイトを占めており、それらが仲介手数料でまかなわれます。
不動産取引においては、「不動産物件調査」「売買価格査定」「境界確認」「税金」「相続」「瑕疵担保」「住宅ローン」「登記」「決済」「代金の授受」等の専門的で多岐にわたる項目を全てクリアできた上で安心した取引が可能となります。
専門知識のない一般の方が不動産取引を行うにはあまりにもリスクが高く、不動産取引の専門家（宅地建物取引業者） が介在しない場合は、トラブルが発生する可能性が高いのが実情です。
そのため、一般的には、宅地建物取引業者を間に入れる、つまり、仲介を依頼することで不動産取引が安全かつスムーズに行われます。
不動産売買のポイントとは
売買代金の査定
不動産売買での重要なポイントは、売買代金をいくらに設定するかという点です。
仲介の依頼を受けた宅地建物取引業者は、レインズや取引事例に応じた適正な売買価格を査定いたします。
重要事項説明書＆売買契約書の作成
不動産取引においては、トラブルが発生することを防止するためにも売買契約書を作成しておくべきです。
また、金融機関にてローンを組む必要があるケースでは、重要事項説明書＆売買契約書の提出が必須となります。
重要事項説明書は、宅地建物取引業者が作成し、宅地建物取引士が説明を行います。
不動産物件調査とは
不動産を売却したいと思ったら、物件調査が必要となります。宅地建物取引業者が現地調査から役所調査まで足を運び、物件調査をいたします。
この物件調査は何のために行われるのかというと、不動産取引を安全に行うために買主に説明するためです。
そして、宅地建物取引業法第３５条に規定されている「重要事項説明」を行うために物件調査により、重要事項説明書にまとめることが目的です。
具体的には、
１）現地においての物件調査
２）市区長村役場にて法令制限調査や道路調査
３）法務局にて権利関係や図面調査
４）電力会社、ガス会社、水道局での供給処理施設調査
以上となります。
物件調査のポイント
物件調査に求められるポイントとしては、正確さ・根拠・徹底的な調査・調査資料の整理・売買の当事者からの想定質問に答えられる、以上の項目がすべてクリアできていることが大前提です。
道路調査
道路調査のポイントは、道路の幅員に関する調査と建物の敷地にどの程度接しているかという点です。
調査項目としては、道の管理、物的状態、権利関係、法令制限を調査します。
また、幅員が４ｍ以上であれば、建築基準法上の道路ですが、４メートル未満の場合は、敷地内に後退した部分には建物を建てることができません。（セットバック）
建築物の敷地に２ｍ以上接しなければなりませんので、２ｍ未満の場合は、建物を建築することができません。
法令制限
不動産には、都市計画法や建築基準法等の様々な不動産関連法規による法令に基づく制限があります。
法令に基づく制限の法律名（代表的なもの抜粋）
建築基準法、都市計画法、都道府県建築条例、土地区画整理法、景観法、道路法、河川法、農業振興地域の整備に関する法律、文化財保護法、都市緑地法、首都圏近郊緑地保全法、森林法、都市公園法、生産緑地法、土壌汚染対策法、砂防法、自然公園法、市民農園整備促進法、地方自治法、特定農地貸付に関する農地法等の特例に関する法律、農業経営基盤強化促進法、鳥獣の保護及び狩猟適正化に関する法律、漁業法、地すべり等防止法、古都保存法、航空法、古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法、急傾斜地災害防止に関する法律、林業種苗法、野生動物の種の保存に関する法律
などです。
権利関係
法務局にて不動産登記事項証明書を取り寄せて表示された表題部、甲区、乙区、共同担保目録を確認します。
供給処理施設
ライフラインといわれる電気・水道・ガス・排水施設を調査します。
重要事項説明書とは
重要事項説明書は３５条書面とも言われ、宅地建物取引士が売買当事者に不動産の現況について説明するための書面です。
不動産物件調査で調べた内容を定められた書式に記入します。
重要事項説明書における説明のポイントは５つです。
１）購入意思決定に関すること
２）不動産の特定に関すること
３）取引の目的に関すること
４）資金に関すること
５）瑕疵に関すること
上記５項目について、現況をわかりやすく、根拠を述べて説明します。
媒介契約書と不動産売買契約書
契約とは
民法では、契約は口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも契約書の作成までは義務付けられていません。
しかし、不動産売買契約においては、不動産売買契約書を作成し、署名捺印することにより締結するのが常識です。
契約書を作成するメリットとしては、契約書により、売主と買主がそれぞれ持つ権利と義務が明確になるので、取引をスムーズに進めることができることと紛争防止に繋がります。
また、万が一、紛争になった場合でも契約書が証拠として機能しますので、裁判でも立証するのが容易となります。
なお、宅地建物取引業者が仲介する場合は、宅建業法第３７条の規定により、売買契約書の書面交付義務があり、宅地建物取引士が記名押印することになります。
媒介契約書の作成
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買の媒介（仲介）をする契約をしたときには、依頼者に媒介契約書を作成して交付しなければなりません。
不動産売買契約の確認事項
不動産売買契約書を作成するうえで、確認すべきことと流れは以下のとおりです。
売却の権限と意思の確認
売買契約における売主がその不動産を売却する権限があることを確認します。売却希望者本人が所有していない場合、成年後見人になっていない限りは、売却する権限は持っていません。
また、相続手続が完了していない場合は、相続手続を済ませてからとなります。
売買契約書案の作成
売却希望者と購入希望者との間に入って以下の取引条件を取り決めていきます。
記載事項
１）売買当事者の氏名及び住所
２）当該宅地の所在・地番・地目・地積、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積等
３）境界の明示
４）売買代金の額及びその支払の時期と方法
５）宅地建物の引渡しの時期
６）移転登記の申請の時期
７）代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その授受の時期と目的
８）契約の解除に関する定め
９）損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
１０）代金について金銭の貸借の斡旋に関する定めがあるときは、金銭の貸借が成立しないときの措置（ローン特約）
１１）天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容（危険負担）
１２）当該宅地建物に瑕疵がある場合の担保すべき責任
１３）当該宅地建物に係る公租公課負担に関する定めがあるときは、その内容
契約に向けてのスケジュール調整
不動産売買契約書案がまとまり、契約締結の準備が整った段階で、売却希望者と購入希望者との間で、重要事項説明及び売買契約の日時・場所を決めます。
なお、重要事項説明は、購入希望者が最終判断材料となりますので、必ず売買契約締結前に行われます。
ココチ不動産㈱は、宅地建物取引業者です。
宅地建物取引業の免許を持たずに不動産の個人売買を手掛ける行政書士事務所や司法書士事務所もあります。
その場合、レインズや取引事例を確認することができないため、適正な売買価格を査定することができません。
また、不動産取引における重要事項説明を行うことができないので、安心な取引を行うことができるのか疑問です。
重要事項説明書は宅地建物取引士しか説明することができません。
宅地建物取引業の免許を持ったココチ不動産㈱のエージェント（宅地建物取引士）が、物件調査から適正価格の提案、重要事項の説明、売買契約書作成など、安心の不動産取引を提供してくれます。
４）仲介手数料は・・・
宅地建物取引業法で定められています仲介手数料は次のとおりです。
基準となる売買代金は消費税を除いた金額です。千円未満は切り捨て。
なお、この金額には、司法書士への登記手続きの手数料や登録免許税、不動産取得税等の経費や必要書類等の諸費用は含まれていません。
・２００万円以下の金額 売主側５％+消費税：買主側５％＋消費税
・２００万円を超え４００万円以下の金額 売主側4％＋消費税：買主側４％＋消費税
・４００万円を超える金額 売主側３％＋消費税：買主側３％＋消費税
※４００万円を超える金額のときは、「売主側は売買代金の３％＋６万円＋消費税」、「買主側は売買代金の３％＋６万円＋消費税」の速算式で計算してください。
※売主側仲介業者と買主側仲介業者が異なるときは、それぞれ仲介手数料をお支払いいただくことになります。
不動産を売りたい方、買いたい方、ご用命は・・・
ココチ不動産株式会社
〒639-0234 奈良県香芝市狐井613
電話:0745-43-9991 FAX:0745-43-9992
URL https://www.cocochi.org
宅地建物取引業免許:奈良県知事(1)第4393号
までお願いします。
【行政書士・宅地建物取引士・終活アドバイザー 白神英雄】
ココチ不動産㈱では、エージェントを募集しています。
ココチ不動産㈱ではエージェント費用負担0円で参加いただけます。
いずれか一つでも該当するなら、ぜひご検討下さい！
・ノルマに縛られず、お客様の利益を優先した誠実な仕事をしたい。
・家族や自分の時間を大切にしながら、仕事にやりがいを持ち効率的に収入を得たい。
・不動産業からは離れたが「第3の働き方」ならもう一度復帰したい。
・独立したいが、費用も人脈もあまりなく、なかなか一歩踏み出せない。
・家主業をしていて、未公開情報を入手して物件をもっと増やしていきたい。
・いずれは不動産を購入して、家賃も収入にプラスしたい。
・宅地建物取引士の資格は持っているが、活用できていない。
・人との繋がりはとても多いが、収入にはなかなか結びついていない。
・不動産を見ることが好きで、不動産業にとても興味がある。
・ありがとうの言葉があれば、頑張れるタイプ。
・今の仕事に「第3の働き方」をプラスしたい。
詳しくは、https://www.cocochi.org/recruit.html をご覧ください。
直接、ココチ不動産㈱にお問い合わせいただいても結構ですが、白神までお問い合わせいただいても結構です。ご紹介させていただきます。
私は、令和４年５月まで、ココチ不動産㈱のエージェントをしていました。
再度、令和4年11月にエージェントとして参加しています。
